Перепланировка дома и квартиры в Киеве

Перепланировка — это изменение внутренних перегородок и инженерных систем квартиры или дома с целью улучшения функциональности и эстетики жилья. Современная перепланировка может включать снос ненесущих перегородок, перенос мокрых зон (ванная, туалет, кухня в пределах 2–3 м от стояка), объединение кухни с гостиной (создание open space — самый популярный сценарий), расширение санузла, объединение балкона с комнатой (после утепления), создание гардеробной, переустройство квартиры с одной комнатой в студию или, наоборот, добавление дополнительной комнаты. Перепланировка в Киеве — это комплексная услуга, в которой совмещаются дизайн (новая планировка должна быть эргономичной и красивой), инженерия (расчёт нагрузок на несущие конструкции, перенос инженерных систем) и юридическое согласование (Управление капитального строительства, БТИ, ОСББ). Без правильного согласования перепланировка может привести к штрафам (от 17 000 до 51 000 грн по статье 96 КУоАП), требованию вернуть квартиру в исходное состояние (демонтаж незаконных перегородок), проблемам при продаже (банк не выдаёт ипотеку под квартиру с самовольной перепланировкой). Студия NSDgroup делает перепланировку 18+ лет: 1500+ согласованных проектов в Киеве и пригородах — квартиры в новостройках и вторичке, частные дома, коммерческие помещения.

Мы работаем по фиксированной смете и берём на себя весь процесс — от проекта до финального согласования в БТИ. Контролируем работы в формате авторского надзора.

Чем особенна перепланировка

Перепланировка — это не просто «снести стенку», а инженерный и юридический процесс с серьёзными последствиями.

• Различение несущих и ненесущих стен. Несущие стены поддерживают перекрытия и крышу здания (это конструктивные элементы). Их снос требует расчёта инженера-конструктора и установки металлических балок-перемычек (швеллер UNP, двутавр IPB) для распределения нагрузок на оставшиеся опоры. Ненесущие перегородки — внутренние стены, не несущие нагрузок (часто из газобетона D500–D600 толщиной 100–150 мм). Их можно сносить с минимальным согласованием. На каждом объекте инженер-конструктор определяет тип каждой стены — по толщине (несущие обычно 200+ мм), материалу (несущие — кирпич, монолит; ненесущие — газобетон, гипсолит), расположению (внешние и центральные стены чаще несущие).
• Согласование в управляющей компании и БТИ. Любая перепланировка требует согласования в управляющей компании дома (ОСББ, ЖЭКе) и регистрации в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или новой государственной структуре после реформы. Без согласования квартира официально считается с самовольной перепланировкой, что приводит к штрафам и проблемам при продаже (большинство банков отказывают в ипотеке для квартир с незаконной перепланировкой). Срок согласования — 2–4 месяца. Все документы готовит наша инженерная команда.
• Расчёт нагрузок инженером-конструктором. При сносе несущих стен или установке балок-перемычек требуется проект инженера-конструктора с расчётами нагрузок по нормам ДБН В.1.2-2:2006 «Нагрузки и воздействия». Без расчёта снос несущей стены может привести к разрушению перекрытий и серьёзным последствиям для всего дома (в Киеве были случаи частичного обрушения после неправильных перепланировок).
• Перенос мокрых зон с уклоном канализации. Перенос ванны, унитаза, кухни требует прокладки новой канализации с уклоном 2 см на каждый метр трассы. Это ограничивает возможности переноса — больше 2–3 метров от стояка делать нерационально (нужно поднимать пол на 5–10 см). Альтернатива — установка фекального насоса Sololift+ Grundfos или SFA Sanibroyeur (даёт возможность перенести унитаз в любую точку квартиры с подъёмом на 4–7 м).
• Запрещённые виды перепланировки. Не разрешается: снос несущих стен без проекта конструктора, перенос ванной/туалета над жилой комнатой соседей снизу (нарушение санитарных норм по ДСанПіН 173-96), снос вентканалов (общедомовая собственность), снос подоконного блока с радиатором отопления (без переноса), увеличение санузла за счёт жилой комнаты в высотных домах (нарушение норм пожарной безопасности), вынос радиатора отопления на балкон без согласования. Каждый случай требует индивидуального согласования.
• Перепланировка в новостройках с этапа «бетон». В новостройках с уровнем готовности «no-finish» / «pre-finish» перепланировка проще — нет существующих перегородок, можно сразу строить по новому проекту. Согласование в УК ЖК (например, «Файна Таун Менеджмент») часто проще, чем в БТИ для вторички.
• Перепланировка в исторических зданиях. В дореволюционных домах Печерска, Подола, Липок — особый режим. Сохранение аутентичных элементов (лепнина, паркет французской ёлочкой), запрет на изменение фасадов, дополнительное согласование с органами охраны культурного наследия (если здание в реестре памятников).
• Перепланировка балконов с фасадными изменениями. Объединение балкона с комнатой через снос подоконного блока — стандарт. Но изменение внешнего вида фасада (панорамное остекление, замена обычных окон на «французские» в пол) требует согласования с ОСББ — по Закону «Об ОСББ» нужно собрание собственников.

Виды перепланировки квартир в Киеве

Самые популярные виды перепланировки.

Объединение кухни с гостиной. Снос ненесущей перегородки между кухней и гостиной для создания open space. Требует мощной вытяжки 700+ м³/ч на кухне для предотвращения распространения запахов в жилую зону. Допускается только при наличии электроплиты (с газовой плитой запрещено по нормам пожарной безопасности — газ может скапливаться в большом пространстве). Срок согласования — 1–2 месяца, стоимость — 1000–2000 € (проект + согласования).

Расширение санузла. Объединение туалета с ванной или расширение санузла за счёт коридора. Усиленная гидроизоляция Mapei Mapelastic в два слоя, перенос сантехники с уклоном канализации. Срок согласования — 2–3 месяца. Допускается только за счёт нежилых помещений (коридор, кладовая) — не за счёт жилой комнаты.

Объединение балкона с комнатой. Снос подоконного блока (не несущая часть, кроме отдельных серий зданий) с переносом радиатора отопления на боковую стену. Утепление парапета и пола балкона минватой ROCKWOOL и пенополистиролом. Утепление потолка балкона (если над ним балкон соседа сверху). Замена окна на энергоэффективное Rehau Geneo с U=0,7 Вт/м²·К. Срок согласования — 1–2 месяца. Подробнее — дизайн балкона.

Снос ненесущих перегородок. Объединение комнат для создания просторных пространств (студия, кухня-гостиная-столовая). Самый простой тип перепланировки. Срок согласования — 1–2 месяца.

Снос несущей стены с балкой-перемычкой. Снос несущей стены с установкой металлической балки-перемычки (швеллер UNP 30 или двутавр IPB 240) для распределения нагрузок. Требует проекта инженера-конструктора с расчётом по ДБН В.1.2-2:2006. Срок согласования — 3–4 месяца, стоимость — 2000–6000 € (проект + согласования + усиление).

Перенос кухни. Перенос мокрых зон кухни в пределах 2–3 метров от стояка с прокладкой новой канализации, водоснабжения, вентиляции. Срок согласования — 2–3 месяца.

Создание гардеробной. Выделение части жилой комнаты или коридора под отдельную гардеробную с дверью или арочным проёмом. Простая перепланировка, согласуется быстро.

Перенос мокрых зон. Сложный тип перепланировки с переносом всей сантехники. Требует тщательного расчёта канализации, водоснабжения, вентиляции. Часто требуется фекальный насос для дальнего расположения от стояка.

Создание дополнительной комнаты. Из большой студии — однокомнатной с отдельной спальней. Перегородка из гипсокартона со звукоизоляцией. Требует расчёта инсоляции (новая комната должна иметь окно).

Что входит в перепланировку

Полный цикл работ от проекта до сдачи под ключ.

Замер и обследование. Лазерные обмеры квартиры, фотофиксация состояния, экспертиза несущих конструкций.

Проект перепланировки. Архитектурный проект (планы до и после перепланировки), конструктивный проект (расчёт нагрузок и проект усиления), инженерные проекты (электрика, сантехника, вентиляция).

Согласование с управляющей компанией. Подача проекта на рассмотрение, ответы на замечания, получение разрешения. Для ОСББ — собрание собственников при необходимости.

Согласование в БТИ. Регистрация изменений в техническом паспорте квартиры. После завершения работ — внесение изменений в реестр объектов недвижимости.

Реализация работ. Демонтаж перегородок, монтаж новых перегородок, перенос инженерных систем (электрика, сантехника, отопление).

Финальная сдача. Акты приёмки, регистрация изменений в БТИ, передача документов клиенту.

Обращаем внимание, что процедуры и требования для получения разрешений и документов по перепланировке проекта частного дома могут отличаться в зависимости от местных правил, геодезических особенностей участка, а также от типа и масштаба работы. Однако, в общем-то, вот что обычно нужно для проведения перепланировки частного дома в Киеве:

• Дозвіл на перепланування від місцевого управління міського планування або архітектури для отримання інформації щодо процедури подання заявки на дозвіл.
• Технічний проєкт, у якому детально описано зміни, які ви хочете внести до проєкту будинку.
• Кадастровий план із зазначенням поточного стану будівлі та земельної ділянки.
• Земельний документ з правом власності або довгострокова оренда земельної ділянки, на якій розташований будинок.
• Державне мито: знадобиться документальне підтвердження факту його сплати.
• Водночас доведеться провести погодження з сусідами, якщо це будинок на кілька під’їздів. Від них потрібна згода в письмовій формі на виконання робіт.
•  

Сроки проведения перепланировки дома под ключ

В нашей компании NSD Group практикуются инновационные подходы, позволяющие существенно сократить период ожидания при изменениях планирования. В то же время на продолжительность процесса влияют объективные обстоятельства и факторы. Например – продолжительность перепланировки дома будет длиннее, если попутно меняются коммуникации, производится ремонт перекрытий. К таким же результатам приведет создание дополнительных помещений, обустройство интерьерных элементов и перегородок, обустройство фасадных конструкций – веранд, террас, входных групп.

В общем, есть несколько базовых факторов, от которых зависит срок выполнения перепланировки – размер площади, количество этажей, количество стен и перегородок, высота потолков, тип материалов дома.

Но мы стараемся минимизировать затраты времени и в зависимости от сложности проекта перепланировки, а также количества и вида услуг – заключаемся в сроки от 1 до 3 месяцев.

Стоимость перепланировки в Киеве

Реализация работ по перепланировке (без проекта) — стоимость зависит от объёма: снос перегородки 1200–2500 €, монтаж новой перегородки 1000–1800 €, перенос инженерии 2500–10 000 €. В составе капитального ремонта перепланировка часто включена в общую смету. Точный просчёт через раздел стоимость.

Этапы работы

1. Бесплатная консультация — обсуждение желаемой перепланировки, проверка возможности.
2. Замер и техническое задание. Бриф по желаемой перепланировке, проверка возможности.
3. Проект перепланировки. Архитектурный, конструктивный, инженерный.
4. Согласование с управляющей компанией (ОСББ, ЖЭК).
5. Согласование в БТИ.
6. Заключение договора на реализацию работ.
7. Реализация работ (если заказан полный пакет).
8. Финальная регистрация в БТИ после завершения работ.

Срок согласования простой перепланировки — 1,5–2 месяца. Сложной — 3–4 месяца. Реализация работ — 2–8 недель.

При проведении перепланировки проектов частных домов мы применяем разнообразный набор материалов в зависимости от характера работ и предполагаемых изменений:

• для стен используется кирпич, газоблоки, пеноблоки, а их отделка выполняется ГКЛ, оштукатуриванием, либо древесными плитами, вагонкой;
• при изменениях конструкции пола применяется цементная стяжка, укладка паркета или ламината, линолеума или керамической плитки. Причем в разных комнатах после изменения планировки могут использоваться разные материалы для контраста стиля;
• потолки тоже преобразятся, что обеспечивается применением гипсокартонных листов, пенополиуретановых плит, металлических панелей и других материалов;
• для оконных и дверных проемов в частных домах, коттеджах или в квартирах таунхауса рекомендуем приобретать деревянные или пластиковые конструкции. Акцент в выборе делаем на энергоэффективных моделях с высокой теплоемкостью;
• в современных домах обычно проводим замену коммуникаций с монтажом полипропиленовых, алюминиевых, медных пластиковых трубопроводов;
• электротехнические сети, которые в процессе реализации проекта изменяют свое расположение, способ монтажа, а также структурные характеристики. Для этого в смету включаются образцы кабелей и проводников, розеток и выключателей с усиленной защитой и повышенной функциональностью.

В стандартных и персональных проектах перепланировки отдельное место отводится внутренней отделке и выбору материалов для нее. Из декоративных элементов уместны молдинги, наличники, плинтусы, а для конструктивных элементов применяются разные виды ЛКМ, пластик, деревянные панели.

Применяемые прогрессивные технологии перепланировки

Работа с материалами и процессом изменения интерьера требует применения эффективных технологий. И наши дизайнеры, проектировщики, мастера всех специализаций постоянно обновляют свои навыки в пользовании прогрессивными методиками. К ним можно отнести компьютерное проектирование с применением программ AutoCAD, SketchUp и Revit, позволяющими архитекторам и дизайнерам создавать точные планы перепланировки. Также актуально 3D-моделирование и методы трехмерной визуализации, что помогает лучше понять и оценить изменения перепланировки в доме.

Из стандартных технологий актуальны:

• поднятие крыши (Roof Raising) – технология, позволяющая увеличить высоту кровли дома, что создает дополнительное пространство для второго этажа или мансарды;
• добавление дополнительных комнат за счет создания пристройки, увеличения площади ванной комнаты, спальни, гостиной.
• удаление или перемещение стен.

Мы стараемся не пропускать новых трендов в технологиях современной перепланировки дома, и нашими специалистами уже освоены принципы включения в проект автоматизации, “умных” датчиков, систем управления освещением и центральным отоплением, а также интеграции домашней техники, позволяющей управлять домом с помощью смартфона или голосовых команд.

Одновременно при планировке делаем акцент на улучшении энергоэффективности, в которуют включается модернизация изоляции, замена окон и дверей на более энергоэффективные, установку солнечных батарей и других средств для экономии энергии.

Почему NSDgroup

Перепланировка — это инженерный и юридический процесс, где ошибки приводят к серьёзным последствиям. Мы делаем перепланировки с полным циклом — от проекта до финального согласования в БТИ.

• Гарантия 
• Фиксированная смета до старта.
• Инженер-конструктор в команде — расчёты по ДБН В.1.2-2:2006.
• 1500+ согласованных перепланировок в Киеве за 18 лет.
• Юридическое сопровождение в управляющей компании, ОСББ и БТИ.
• Опыт работы во всех ЖК — Файна Таун, Republic, Park Avenue, RYBALSKY.
• Опыт работы в исторических зданиях — Печерск, Подол, Липки.
• Своя бригада для реализации — 50+ мастеров в штате.

Смотрите также

• Ремонт вторички — часто включает перепланировку.
• Капитальный ремонт — перепланировка в составе.
• Дизайн балкона — объединение балкона с комнатой.
• Демонтажные работы — отдельная услуга.
• Перегородки из гипсокартона — монтаж новых перегородок.
• Реконструкция дома — масштабная перепланировка частного дома.
• Дизайн-проект — основа перепланировки.
• Авторский надзор — контроль качества.