Перепланування будинку та квартири у Києві

Перепланування — це зміна внутрішніх перегородок та інженерних систем квартири або будинку з метою покращення функціональності та естетики житла. Сучасне перепланування може включати знос ненесучих перегородок, перенесення мокрих зон (ванна, туалет, кухня в межах 2–3 м від стояка), об’єднання кухні з вітальнею (створення open space — найпопулярніший сценарій), розширення санвузла, об’єднання балкона з кімнатою (після утеплення), створення гардеробної, переоблаштування квартири з однією кімнатою у студію або, навпаки, додавання додаткової кімнати. Перепланування у Києві — це комплексна послуга, в якій поєднуються дизайн (нове планування має бути ергономічним і красивим), інженерія (розрахунок навантажень на несучі конструкції, перенесення інженерних систем) та юридичне погодження (Управління капітального будівництва, БТІ, ОСББ). Без правильного погодження перепланування може призвести до штрафів (від 17 000 до 51 000 грн за статтею 96 КУпАП), вимоги повернути квартиру у вихідний стан (демонтаж незаконних перегородок), проблем при продажу (банк не видає іпотеку під квартиру із самовільним переплануванням). Студія NSDgroup робить перепланування 18+ років: 1500+ погоджених проєктів у Києві та передмістях — квартири в новобудовах та вторинці, приватні будинки, комерційні приміщення.

Ми працюємо за фіксованим кошторисом і беремо на себе весь процес — від проєкту до фінального погодження в БТІ. Контролюємо роботи у форматі авторського нагляду.

Чим особливе перепланування

Перепланування — це не просто «знести стінку», а інженерний та юридичний процес з серйозними наслідками.

• Розрізнення несучих та ненесучих стін. Несучі стіни підтримують перекриття та дах будівлі (це конструктивні елементи). Їх знос вимагає розрахунку інженера-конструктора та встановлення металевих балок-перемичок (швелер UNP, двотавр IPB) для розподілу навантажень на опори, що залишаються. Ненесучі перегородки — внутрішні стіни, що не несуть навантажень (часто з газобетону D500–D600 товщиною 100–150 мм). Їх можна зносити з мінімальним погодженням. На кожному об’єкті інженер-конструктор визначає тип кожної стіни — за товщиною (несучі зазвичай 200+ мм), матеріалом (несучі — цегла, моноліт; ненесучі — газобетон, гіпсоліт), розташуванням (зовнішні та центральні стіни частіше несучі).
• Погодження в керуючій компанії та БТІ. Будь-яке перепланування потребує погодження в керуючій компанії будинку (ОСББ, ЖЕКу) та реєстрації в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) або новій державній структурі після реформи. Без погодження квартира офіційно вважається із самовільним переплануванням, що призводить до штрафів та проблем при продажу (більшість банків відмовляють в іпотеці для квартир з незаконним переплануванням). Термін погодження — 2–4 місяці. Усі документи готує наша інженерна команда.
• Розрахунок навантажень інженером-конструктором. При зносі несучих стін або встановленні балок-перемичок потрібен проєкт інженера-конструктора з розрахунками навантажень за нормами ДБН В.1.2-2:2006 «Навантаження і впливи». Без розрахунку знос несучої стіни може призвести до руйнування перекриттів та серйозних наслідків для всього будинку (у Києві були випадки часткового обвалення після неправильних переплануваннь).
• Перенесення мокрих зон з ухилом каналізації. Перенесення ванни, унітазу, кухні вимагає прокладання нової каналізації з ухилом 2 см на кожен метр траси. Це обмежує можливості перенесення — більше 2–3 метрів від стояка робити нераціонально (потрібно піднімати підлогу на 5–10 см). Альтернатива — встановлення фекального насоса Sololift+ Grundfos або SFA Sanibroyeur (дає можливість перенести унітаз у будь-яку точку квартири з підйомом на 4–7 м).
• Заборонені види перепланування. Не дозволяється: знос несучих стін без проєкту конструктора, перенесення ванної/туалету над житловою кімнатою сусідів знизу (порушення санітарних норм за ДСанПіН 173-96), знос вентканалів (загальнобудинкова власність), знос підвіконного блоку з радіатором опалення (без перенесення), збільшення санвузла за рахунок житлової кімнати у висотних будинках (порушення норм пожежної безпеки), винесення радіатора опалення на балкон без погодження. Кожен випадок потребує індивідуального погодження.
• Перепланування в новобудовах з етапу «бетон». У новобудовах з рівнем готовності «no-finish» / «pre-finish» перепланування простіше — немає існуючих перегородок, можна одразу будувати за новим проєктом. Погодження в УК ЖК (наприклад, «Файна Таун Менеджмент») часто простіше, ніж у БТІ для вторинки.
• Перепланування в історичних будівлях. У дореволюційних будинках Печерська, Подолу, Липок — особливий режим. Збереження автентичних елементів (ліпнина, паркет французькою ялинкою), заборона на зміну фасадів, додаткове погодження з органами охорони культурної спадщини (якщо будівля в реєстрі пам’яток).
• Перепланування балконів з фасадними змінами. Об’єднання балкона з кімнатою через знос підвіконного блоку — стандарт. Але зміна зовнішнього вигляду фасаду (панорамне скління, заміна звичайних вікон на «французькі» в підлогу) потребує погодження з ОСББ — за Законом «Про ОСББ» потрібні збори власників.

Види перепланування квартир у Києві

Найпопулярніші види перепланування.

Об’єднання кухні з вітальнею. Знос ненесучої перегородки між кухнею та вітальнею для створення open space. Потребує потужної витяжки 700+ м³/год на кухні для запобігання поширенню запахів у житлову зону. Допускається тільки за наявності електроплити (з газовою плитою заборонено за нормами пожежної безпеки — газ може накопичуватися у великому просторі). Термін погодження — 1–2 місяці, вартість — 1000–2000 € (проєкт + погодження).

Розширення санвузла. Об’єднання туалету з ванною або розширення санвузла за рахунок коридору. Посилена гідроізоляція Mapei Mapelastic у два шари, перенесення сантехніки з ухилом каналізації. Термін погодження — 2–3 місяці. Допускається тільки за рахунок нежитлових приміщень (коридор, комора) — не за рахунок житлової кімнати.

Об’єднання балкона з кімнатою. Знос підвіконного блоку (не несуча частина, крім окремих серій будівель) з перенесенням радіатора опалення на бічну стіну. Утеплення парапету та підлоги балкона мінватою ROCKWOOL та пінополістиролом. Утеплення стелі балкона (якщо над ним балкон сусіда зверху). Заміна вікна на енергоефективне Rehau Geneo з U=0,7 Вт/м²·К. Термін погодження — 1–2 місяці. Детальніше — дизайн балкона.

Знос ненесучих перегородок. Об’єднання кімнат для створення просторих просторів (студія, кухня-вітальня-їдальня). Найпростіший тип перепланування. Термін погодження — 1–2 місяці.

Знос несучої стіни з балкою-перемичкою. Знос несучої стіни зі встановленням металевої балки-перемички (швелер UNP 30 або двотавр IPB 240) для розподілу навантажень. Потребує проєкту інженера-конструктора з розрахунком за ДБН В.1.2-2:2006. Термін погодження — 3–4 місяці, вартість — 2000–6000 € (проєкт + погодження + посилення).

Перенесення кухні. Перенесення мокрих зон кухні в межах 2–3 метрів від стояка з прокладанням нової каналізації, водопостачання, вентиляції. Термін погодження — 2–3 місяці.

Створення гардеробної. Виділення частини житлової кімнати або коридору під окрему гардеробну з дверима або арковим прорізом. Просте перепланування, погоджується швидко.

Перенесення мокрих зон. Складний тип перепланування з перенесенням усієї сантехніки. Потребує ретельного розрахунку каналізації, водопостачання, вентиляції. Часто потрібен фекальний насос для віддаленого розташування від стояка.

Створення додаткової кімнати. З великої студії — однокімнатної з окремою спальнею. Перегородка з гіпсокартону зі звукоізоляцією. Потребує розрахунку інсоляції (нова кімната повинна мати вікно).

Що входить у перепланування

Повний цикл робіт від проєкту до здачі під ключ.

Заміри та обстеження. Лазерні обміри квартири, фотофіксація стану, експертиза несучих конструкцій.

Проєкт перепланування. Архітектурний проєкт (плани до та після перепланування), конструктивний проєкт (розрахунок навантажень та проєкт посилення), інженерні проєкти (електрика, сантехніка, вентиляція).

Погодження з керуючою компанією. Подача проєкту на розгляд, відповіді на зауваження, отримання дозволу. Для ОСББ — збори власників за необхідності.

Погодження в БТІ. Реєстрація змін у технічному паспорті квартири. Після завершення робіт — внесення змін до реєстру об’єктів нерухомості.

Реалізація робіт. Демонтаж перегородок, монтаж нових перегородок, перенесення інженерних систем (електрика, сантехніка, опалення).

Фінальна здача. Акти приймання, реєстрація змін у БТІ, передача документів клієнту.

Звертаємо увагу, що процедури та вимоги для отримання дозволів та документів для перепланування проекту приватного будинку можуть відрізнятися залежно від місцевих правил, геодезичних особливостей ділянки, а також від типу та масштабу роботи. Однак, загалом, ось що зазвичай потрібно для проведення перепланування приватного будинку в Києві:

• Дозвіл на перепланування з місцевого управління міського планування або архітектури для отримання інформації щодо процедури подання заявки на дозвіл.
• Технічний проект, в якому детально описані зміни, які ви хочете внести до проекту будинку.
• Кадастровий план із зазначенням поточного стану будівлі та земельної ділянки.
• Земельний документ з правом власності або довгострокова оренда земельної ділянки, на якій розташований будинок.
• Державне мито: знадобиться документальне підтвердження факту її оплати.
• Водночас доведеться провести погодження із сусідами, якщо це будинок на кілька входів. Від них потрібна згода у письмовій формі на виконання робіт.

Терміни проведення перепланування будинку під ключ

У нашій компанії NSDGroup практикуються інноваційні підходи, що дозволяють суттєво скоротити період очікування при змінах планування. У той же час на тривалість процесу впливатимуть об’єктивні обставини та фактори. Наприклад – тривалість перепланування будинку буде довше, якщо попутно змінюються комунікації, проводиться ремонт перекриттів. До таких же результатів призведе створення додаткових приміщень, облаштування інтер’єрних елементів і перегородок, облаштування фасадних конструкцій – веранд, терас, вхідних груп.

Загалом є кілька базових факторів, від яких залежить термін виконання перепланування – розмір площі, кількість поверхів, кількість стін і перегородок, висота стель, тип матеріалів будинку.

Але ми намагаємося мінімізувати витрати часу, і залежно від складності проекту перепланування, а також кількості та виду послуг – укладаємося в терміни від 1 до 3 місяців.

Вартість перепланування у Києві

Реалізація робіт з перепланування (без проєкту) — вартість залежить від обсягу: знос перегородки 1200–2500 €, монтаж нової перегородки 1000–1800 €, перенесення інженерії 2500–10 000 €. У складі капітального ремонту перепланування часто включене в загальний кошторис. Точний прорахунок через розділ вартість.

Етапи роботи

1. Безкоштовна консультація — обговорення бажаного перепланування, перевірка можливості.
2. Заміри та технічне завдання. Бриф за бажаним переплануванням, перевірка можливості.
3. Проєкт перепланування. Архітектурний, конструктивний, інженерний.
4. Погодження з керуючою компанією (ОСББ, ЖЕК).
5. Погодження в БТІ.
6. Укладення договору на реалізацію робіт.
7. Реалізація робіт (якщо замовлено повний пакет).
8. Фінальна реєстрація в БТІ після завершення робіт.

Термін погодження простого перепланування — 1,5–2 місяці. Складного — 3–4 місяці. Реалізація робіт — 2–8 тижнів.

При проведенні перепланування проектів приватних будинків ми застосовуємо різноманітний набір матеріалів залежно від характеру робіт і передбачуваних змін:

• для стін використовують цеглу, газоблоки, піноблоки, а їх оздоблення виконують за допомогою ГКЛ, штукатурки або дерев’яних плит, вагонки;
• у разі зміни конструкції підлоги використовується цементна стяжка, укладання паркету або ламінату, лінолеуму або керамічної плитки. Причому в різних кімнатах після зміни планування можна використовувати різні матеріали для контрасту стилю;
• стелі також трансформуються, що забезпечується застосуванням гіпсокартонних листів, пінополіуретанових плит, металевих панелей та інших матеріалів;
• для віконних і дверних отворів у приватних будинках, котеджах або в квартирах таунхауса рекомендуємо купувати дерев’яні або пластикові конструкції. Акцент у виборі робимо на енергоефективних моделях із високою тепломісткістю;
• У сучасних будинках ми зазвичай замінюємо комунікації, монтуючи поліпропіленові, алюмінієві, мідні та пластикові трубопроводи;
• електротехнічні мережі, які в процесі реалізації проєкту змінюють своє розташування, спосіб монтажу, а також структурні характеристики. Для цього до кошторису включаються зразки кабелів і провідників, розеток і вимикачів з посиленим захистом і підвищеною функціональністю.

У стандартних та персональних проектах перепланування окреме місце відводиться внутрішній обробці та вибору матеріалів для неї. З декоративних елементів доречні молдинги, лиштви, плінтуси, а конструктивних елементів застосовуються різні види ЛКМ, пластик, дерев’яні панелі.

Прогресивні технології перепланування, що застосовуються.

Робота з матеріалами та процесом зміни інтер’єру потребує застосування ефективних технологій. Наші дизайнери, проектувальники, фахівці всіх спеціалізацій постійно оновлюють свої навички в користуванні прогресивними методиками. До них можна віднести комп’ютерне проектування із застосуванням програм AutoCAD, SketchUp та Revit, що дозволяють архітекторам та дизайнерам створювати точні плани перепланування. Також актуальним є 3D-моделювання та методи тривимірної візуалізації, що допомагає краще поняттям та оцінити зміни перепланування в будинку.

• Зі стандартних технологій актуальними є:
• підняття даху (Roof Raising) — технологія, яка дозволяє збільшити висоту даху будинку, що створює додатковий простір для другого поверху або мансарди;
• додавання додаткових кімнат шляхом створення прибудови, збільшення площі ванної кімнати, спальні, вітальні;
• видалення або переміщення стін.

Ми намагаємося не пропускати нових тенденцій у технологіях сучасної перепланування будинку, і наші фахівці вже опанували принципи включення в проєкт автоматизації, «розумних» датчиків, систем керування освітленням і центральним опаленням, а також інтеграції побутової техніки, яка дозволяє керувати будинком за допомогою смартфона або голосових команд.

Водночас під час планування ми робимо акцент на підвищенні енергоефективності, що передбачає модернізацію ізоляції, заміну вікон і дверей на більш енергоефективні, встановлення сонячних панелей та інших засобів для економії енергії.

Чому NSDgroup

Перепланування — це інженерний та юридичний процес, де помилки призводять до серйозних наслідків. Ми робимо перепланування з повним циклом — від проєкту до фінального погодження в БТІ.

• Гарантія.
• Фіксований кошторис до старту.
• Інженер-конструктор у команді — розрахунки за ДБН В.1.2-2:2006.
• 1500+ погоджених переплануваннь у Києві за 18 років.
• Юридичний супровід у керуючій компанії, ОСББ та БТІ.
• Досвід роботи у всіх ЖК — Файна Таун, Republic, Park Avenue, RYBALSKY.
• Досвід роботи в історичних будівлях — Печерськ, Поділ, Липки.
• Власна бригада для реалізації — 50+ майстрів у штаті.

Дивіться також

• Ремонт вторинки — часто включає перепланування.
• Капітальний ремонт — перепланування у складі.
• Дизайн балкона — об’єднання балкона з кімнатою.
• Демонтажні роботи — окрема послуга.
• Перегородки з гіпсокартону — монтаж нових перегородок.
• Реконструкція будинку — масштабне перепланування приватного будинку.
• Дизайн-проєкт — основа перепланування.
• Авторський нагляд — контроль якості.